被告人陈东于2007年1月至7月先后将其名下的启东市汇龙镇长江新村17幢401室、南通市港闸区曙光新村40幢301室、302室与被害人黄某、申某夫妇、徐某母女、陈某、余某、蒋某等人签订房屋权属转让、房屋买卖合同数份。在签订书面合同时，被告人陈东设置了诸多限制被害人权利的苛刻条款，以向被害人承诺按双方口头约定、无须严格按书面合同操作、只要被害人按约付款就尽快办理产权过户的方式设下圈套，从而骗取被害人的信任，使各被害人均疏于对书面合同的审查而予以签字。在被害人按约支付部分或绝大部分购房款项后，陈东却不按约履行过户义务，也不为履约积极准备，而是通过设置各种障碍（如不带近期离婚证原件、等待他项权利人注销他项权证、或转而变卦称对方未完全按书面合同履行等等）使得双方之间的买卖标的不能如约办理产权过户手续。在被害人向陈东主张产权过户或退还房款时，陈东以被害人违反书面合同的约定为由予以拒绝或回避，并利用部分被害人急于追回房款的心理，以被害人退还其所写收取购房款的收条或出具字据证明房款已结作为退还部分房款的条件的手段，骗得六被害人购房款项共计人民币49.6万元。

【评析】

就本案的定性及证据的采信上主要存在两大争议焦点：

焦点一：被告人陈东与六被害人之间买卖房屋的行为，属于民事纠纷，还是合同诈骗？

从形式上看，被告人陈东与六被害人建立的房屋买卖关系，似乎属于民事纠纷的性质。但完整地看被告人陈东与六被害人从订立到履行合同的全过程，陈东实质上采取了隐瞒事实真相，以合法形式掩盖非法占有财物的目的，骗取被害人购房款的行为，已经符合了合同诈骗的构成要件。

一、合同订立中隐瞒事实真相。

在与被害人黄某的交易中，陈东明知作为标的的长江新村17幢401室因房屋买卖纠纷已被法院裁定停止办理过户、抵押等房屋交易，但在其提供的书面合同中使用该房产存有权属暇疵或被限制房产交易的模糊概念，并利用“以口头约定为准”的说辞，使黄某疏于检查书面合同，从而诓骗黄某。在与被害人陈某、申某夫妇的交易中，陈东隐瞒了与被害人徐某母女、余某就曙光新村40幢301、302室房屋买卖合同并未履行完毕及收取房款未退还，且徐某仍持有买卖标的物产权证的事实真相，属于一房多卖。

二、合同订立、履行中，骗取对方财物，非法占有目的明显。主要表现为：

1、设置合同陷阱。本案中所有买卖双方所签的书面合同条款，均由上诉人陈东拟定，但在合同条款中，出现大量违反《合同法》公平、诚实信用原则的无效条款，以扩大己方权利，排除或者限制对方的合法权利，比如：约定双方对合同条款理解发生冲突、矛盾时，陈东有最终选择权，对合同的条款、词语的含义具有最终解释权；约定买房对卖方的权利需向有关方面申请仲裁、诉讼才能实现时，买房申请实现权利的期限为合同签署后的一个月内，如在该期限内未申请的，即为自愿放弃主张针对陈东的所有权利；约定买方汇入陈东银行信用卡内的钱款为支付房款的唯一给付方式，未按该约定付款的，无权要回已支付的款项。这些无效且不合理的条款，与被害人陈述中“陈东承诺以口头约定为准，不按书面合同操作”相呼应，充分暴露出陈东诓骗被害人疏于审查书面合同，利用这些条款，为被害人设置违约陷阱，从而非法占有对方购房款的主观故意。

2、故意不履行合同。被告人陈东在与六被害人的交易过程中，均未履行办理产权过户、交付房屋的合同义务。其拒绝履行的理由包括了房屋被抵押不好过户、被害人未付清房款构成违约、故意携带过期婚姻状况证明或证明的复印件等，甚至是无故回避，这些都反映出被告人陈东毫无履行合同的诚意。

3、拒不返还房款。陈东收取被害人交付的购房款、定金后，即设法摆脱、回避被害人追问，且凡是被害人汇入其银行信用卡内的购房款都被当天取走。在不履行合同义务的情况下，仍拒绝退还购房款和定金。

焦点二：被害人出具房款已结的证明，其证据效力如何认定？

在被告人陈东与被害人黄某、蒋某的交易中，二被害人要求退还房款的过程中均出具了双方帐已结清的字据，其中蒋某出具“退还房款已全部收到”的证明，黄某则作出放弃要回部分购房款的书面承诺。对这两份书证的效力以及由此对定性产生的影响，辩护人认为本案中仅有被害人陈述和相关证人证言，在没有其他书证的情况下，并不能完全推翻书面证据的证明力。

笔者认为，作为刑事证据认定的惯例，书面证据的证明效力大于言词证据。但首要前提是证据的真实性，对证据的真实性审查是证据采信的必经之路。对该两份书证，应区别对待分析。

一、关于黄某书写的放弃部分购房款的书面承诺。被害人黄某在订立合同中仅有未尽审查义务的过错，如果在发现对方隐瞒真相后，短短3天即自愿放弃5万元，显得有违常理。结合被告人陈东订立合同时隐瞒了交易房屋被法院裁定停止交易的实情，拟定不合理条款，携带过期婚姻证明导致过户未办成等一系列行为看，被害人的“陈东要挟其放弃部分债权”的说辞更具有合理性，并且也得到了相关证人证言在细节上的补强印证。因此该分书面承诺，具有证明被告人陈东实际占有黄某部分购房款这一事实的效力。

二、蒋某出具的退清房款证明，其内容反映出被告人已经退清了被害人的购房款。但被害人陈述是“为拿到部分购房款不得已而为之，实际只拿到一部分”，证人邹某关于陈、蒋交易经过的证言也与之相一致，也得到了被告人供述中承认“蒋某没有要房子，他贴补了一些损失”的印证。由此所形成的证据锁链，可以推翻该份书面证明的真实性。

在本案中，两被害人关于“被告人陈东利用占有购房款，以退还部分款项为条件，要挟被害人出具帐结清的证明”的说法相互一致，尽管不能相互作为证据使用，但结合被告人在订立和履行合同中的先期行为，以及有关证人证言，由此形成的证据锁链都可以成为法官判断证据真实性的依据。