案情：王某对城区范围内的规划建设项目具有审批权，２００４年其口头预定了一房产公司开发的高档小区内一幢面积为４１３平方米的独栋别墅，并根据自己的喜好作了相应的房型调整。２００５年他以每平方米低于公司定价５００元，即以低于市场价格１８万元购得该别墅。经查，该开发公司规定：对外业务关系户的优惠额度在２万元以内的，由董事长签批；超出范围的，必须经董事会讨论决定。

分歧意见：对王某的行为是否构成交易形式的受贿罪存在两种意见。

第一种意见认为：虽然“两高”颁布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）有以明显低于市场的价格向请托人购买房屋等物品，以受贿论处的规定，但对何为“明显低于市场价格”等问题没有作进一步的界定，需要实践中根据各种情形加以认定。况且，在市场经济条件下优惠让利是一种正常而普遍的销售方式，法律不能以反受贿为由剥夺国家工作人员优惠购物的权利。因而本着“疑罪从无”的司法原则，以不认定受贿罪为妥。

第二种意见认为：应当认定为受贿罪。因为受贿罪本质特征就是钱权交易，不管这种行为披着什么样的“合法”外衣，只要符合钱权交易的特征，侵犯了国家工作人员的廉洁性，就应当认定为受贿。

评析：笔者同意第二种意见，理由如下：

首先，王某不属于“不特定人”范围。《意见》规定，市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。

对于“以优惠价格购买商品的，不属于受贿”的规定，就其立法本意而言，应同时符合两个基本条件：一是优惠交易条件必须是经营者事先设定的；二是这些优惠条件必须是针对不特定人的，即这种优惠是面向社会公众的。

本案中，一方面，开发商并未事先设定面向公众的优惠价格，另一方面，从操作程序上看，开发商对优惠额度在２万元以下的，由董事长决定，超过２万元的，由董事会讨论。审批权限的上升，意味着被讨论对象的具体化。而能引发这个董事会会议的只能是特定的人，这类人要么掌握特定的权力，要么能给公司带来特别的利益。王某对城区范围内的规划建设项目具有审批权，因而其所享受的优惠明显高于一般的２万元优惠额度，这表明其中存在利益作为权力对价的问题。所以，王某不属于“不特定人”范围。

其次，王某购房价格明显低于市场价格。最高法、最高检有关负责人曾就《意见》答记者问中，对何为“明显低于市场价格”这一问题作了如下解释：第一，以交易形式收受财物，如以低于市场价格购买或者以高于市场价格出售的方式买卖房屋、汽车等物品，与直接收受财物相比只是手法上有所不同，性质上都属于权钱交易，可以认定为受贿。第二，考虑到这类交易行为的对象多为房屋、汽车等大宗物品，如简单以低于市场的价格购买或者高于市场的价格出售房屋、汽车等物品，达到受贿犯罪的定罪数额起点的情形都认定为受贿罪，则有可能混淆正常交易与权钱交易的界限，也不利于控制打击面。为此，《意见》规定了“明显低于或者高于市场价格”的限制性条件。但到底相差多少数额属于“明显低于或高于正常市场的价格”，并未作出明确规定。

笔者认为，应根据具体情况作具体分析。一方面可参考房屋总价与优惠金额之间的比例。有的优惠金额看似较大，但由于房屋总价较高，降低一个百分点就有万元左右的差距，故不能仅仅以达到犯罪金额标准就以受贿罪论处。另一方面可根据针对不特定人的最高优惠额度与针对特定人的优惠额度之间的比例来确定。如本案中，针对不特定人的最高优惠额度是２万元，而对王某的优惠金额为２０万元，两者相差１０倍，在这种情况下，就可认定其中的１８万元为“明显低于市场价格”。